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Louer
un bien immobilier > Obligation du bailleur |
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L'OBLIGATION DU BAILLEUR DE REMETTRE UN LOGEMENT
DECENT
(décret du 30.01.2001 : JO du 31.01.2002)
Le bailleur d'un logement loué nu à
titre de résidence principale est tenu
de délivrer un logement décent.
Cette obligation concerne les locations en
cours ou à venir :
Est décent le logement qui ne laisse
pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité
physique ou à la santé et doté
des éléments le rendant conforme
à l'usage d'habitation.
LES CARACTERISTIQUES D'UN LOGEMENT DECENT
Le logement doit satisfaire aux conditions
suivantes au regard de la sécurité
physique et de la santé des locataires
:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros
oeuvre ainsi que celui de ses accès est
en bon état d'entretien et de solidité
et protège les locaux contre les eaux
de ruissellement et les remontées d'eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture
avec ses raccords et accessoires assurent la
protection contre les infiltrations d'eau dans
l'habitation. Dans les départements d'outre
mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation
des conditions relatives à la protection
contre les infiltrations d'eau, des conditions
climatiques spécifiques.
2. Les dispositifs de retenue des personnes,
dans le logement et ses accès tels que
garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias
et balcons, sont dans un état conforme
à leur usage.
3. La nature et l'état de conservation
et d'entretien des matériaux de construction,
des canalisations et des revêtements du
logement ne présentent pas de risques
manifestes pour la santé et la sécurité
physique des locataires.
4. Les réseaux et branchements d'électricité
et de gaz et les équipements de chauffage
et de production d'eau chaude sont conformes
aux normes de sécurité définies
par les lois et règlements et sont en
bon état d'usage et de fonctionnement.
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation
permettent un renouvellement de l'air adapté
aux besoins d'une occupation normale du logement
et au fonctionnement des équipements.
6. Les pièces principales bénéficient
d'un éclairement naturel suffisant et
d'un ouvrant donnant à l'air libre ou
sur un volume vitré donnant à
l'air libre.
Les pièces principales sont destinées
au séjour et au sommeil (CCH: R111- 1-al.
3)
le logement ne doit pas être frappé
d'un arrêté d'insalubrité
ou de péril.
Le logement doit comporter les éléments
d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage
normal, munie des dispositifs d'alimentation
en énergie et d'évacuation des
produits de combustion et adaptée aux
caractéristiques du logement. Dans les
départements d'outre-mer cette condition
n'est pas obligatoire.
2. Une installation d'alimentation en eau potable
assurant à l'intérieur du logement
la distribution avec une pression et un débit
suffisants pour l'utilisation normale de ses
locataires.
3. Des installations d'évacuation des
eaux ménagères et des eaux-vannes
empêchant le refoulement des odeurs et
des effluents et munies de siphon.
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé
de manière à recevoir un appareil
de cuisson et comprenant un évier raccordé
à une installation d'alimentation en
eau chaude et froide et à une installation
d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure
au logement comprenant un WC, séparé
de la cuisine et de la pièce où
sont pris les repas, et un équipement
pour la toilette corporelle, comprenant une
baignoire ou une douche, aménagé
de manière à garantir l'intimité
personnelle, alimenté en eau chaude et
froide et muni d'une évacuation des eaux
usées. L'installation sanitaire d'un
logement d'une seule pièce peut être
limitée à un WC extérieur
au logement à condition que ce WC soit
situé dans le même bâtiment
et facilement accessible.
6. Un réseau électrique permettant
l'éclairage suffisant de toutes les pièces
et des accès ainsi que le fonctionnement
des appareils ménagers courants indispensables
à la vie quotidienne.
Dans les départements d'outre mer l'alimentation
en eau chaude n'est pas obligatoire (sur l'évier
comme sur la douche ou la baignoire).
Normes de surface ou de volume
Le logement doit disposer au moins d'une pièce
principale ayant soit une surface habitable
au moins égale à 9 m2 et une hauteur
sous plafond au moins égale à
2,20 m, soit un volume habitable au moins égal
à 20 m3.
La surface habitable et le volume habitable
sont déterminés conformément
aux dispositions du CCH : art. R.111-2 (alinéa
2 et 3)
La surface habitable d'un logement est la surface
de plancher construite, après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons,
marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures
de portes et de fenêtres ;
Il n'est pas tenu compte de la superficie des
combles non aménagés, caves, sous-sols,
remises, garages, terrasses, loggias, balcons,
séchoirs extérieurs au logement,
vérandas, certains volumes vitrés,
locaux communs et autres dépendances
des logements, ni des parties de locaux d'une
hauteur inférieure à 1,80 mètres.
Le volume habitable correspond au total des
surfaces habitables ainsi définies multipliées
par les hauteurs sous plafond.
TRAVAUX D'AMELIORATION
Les travaux de mise aux normes réalisés
dans le cadre de la loi du 12 juillet 1967 devront
désormais être réalisés
dans le respect du décret relatif à
la décence.
Les normes de confort et
d'équipement prévues par le décret
du 9 novembre 1968 sont supprimées (décret
du 9.11.68: art.: 1, 5 à 14 et 17) .
Pour rappel
La loi du 12.7.67 détermine les modalités
de réalisation des travaux destinés
à adapter les locaux d'habitation avec
les normes de sécurité et de confort.
Ce texte précise les conditions de réalisation
des travaux lorsque l'initiative émane
du bailleur ou lorsque le locataire lui-même
souhaite les exécuter ou les faire exécuter.
LES RECOURS DU LOCATAIRE
Si le logement ne satisfait pas aux conditions
de décence, le locataire peut demander
au bailleur, à tout moment, sa mise en
conformité; cela ne remet pas en cause
la validité du bail en cours.
A défaut d'accord entre les parties,
c'est le juge qui détermine la nature
des travaux et le délai de leur exécution.
A défaut de réaliser les travaux
dans le délai convenu, le juge peut réduire
le montant du loyer.
Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec
un même propriétaire un litige
portant sur la notion de décence du logement
ils peuvent donner mandat à une organisation
de locataires siégeant à la commission
nationale de concertation ou à une association
de défense des personnes en situation
d'exclusion, pour agir en justice en leur nom.
>
Les associations de locataires membres de la
CNC (commission nationale de concertation) sont
:
la CNL (Confédération Nationale
du Logement)
la CGL (Confédération Générale
du Logement)
la CLCV (Confédération Consommation,
Logement, Cadre de Vie)
la CSF (Confédération Syndicale
des Familles)
l'AFOC (Association Force Ouvrière Consommateurs)
Les associations de défense des locataires
ou des personnes en situation d'exclusion ne
pourront agir pour le compte des locataires
que si elles sont spécialement agrées
à cette fin. L'agrément sera accordé
par arrêté , à chacune d'elles
(arrêté à paraître)
AIDES AU LOGEMENT
(Code de la sécurité
sociale : art. L. 542-2-2, L.542-6 et L. 553-4)
En principe, les aides personnelles au logement
ne peuvent être attribuées lorsque
le logement habité ne répond pas
aux normes de décence, toutefois l'allocation
logement peut être maintenue dans deux
situations :
- lorsque le locataire agit en justice pour
demander sa mise en conformité ;
- sur examen au cas par cas pour tenir compte
de la situation sociale de la personne ou de
la famille (les modalités de l'octroi
dérogatoire seront fixées par
décret et l'aide ne pourra être
versée directement au bailleur).
Les modalités d'octroi dérogatoires
de l'aide seront fixées par décret.
Les CAF ou les CMSA sont habilitées
à faire vérifier sur place si
le logement satisfait aux exigences de décence.
Le maire ou toute association de défense
siégeant à la commission nationale
de concertation, peuvent les saisir lorsqu'une
situation de logement indécent est portée
à leur connaissance. |
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