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Acheter
un bien immobilier > Acheter un logement en SCI |
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* Vous constituez une SCI, société civile immobilière, par contrat.
Vous avez intérêt à en confier
la rédaction à un professionnel,
un notaire, par exemple.
Les frais d'acte sont fixés librement :
renseignez-vous auprès du notaire sur leur
montant.
Vous recevez des parts sociales proportionnelles
à vos apports respectifs.
C'est la SCI
qui achète et devient propriétaire
du logement; vous êtes l'un et l'autre
locataires ou occupants à titre gratuit
de la société. Vous devez tenir
des assemblées et une comptabilité
régulière. Vous êtes chacun
indéfiniment responsable des dettes de
la SCI, proportionnellement à votre quote-part.
Si l'un d'entre vous est déjà
propriétaire d'un logement, il peut l'apporter
en nature à la SCI constituée
à cet effet : en contrepartie, il reçoit
des parts pour une valeur équivalente.
Il peut apporter à la SCI la pleine propriété
du bien ou la seule nue-propriété.
Les statuts peuvent prévoir que, de votre
vivant, vous n'avez pas le droit de céder
vos parts à une personne extérieure
à la SCI, même à vos ascendants
ou descendants. L'un des associés (vous
ou votre concubin) peut toutefois racheter les
parts de société de celui qui
veut céder.
En cas de décès :
Les statuts de la SCI peuvent prévoir
qu'en cas de décès du premier
d'entre vous, la société sera
dissoute ou qu'elle continuera avec le seul
associé survivant; le survivant pourra
dans ce cas racheter aux héritiers, sans
qu'ils puissent s'y opposer, la valeur de leurs
parts.
En cas de mésentente :
Il est difficile de sortir de la SCI (sa durée
peut atteindre 99 ans).
- soit, celui d'entre vous qui veut se retirer
dans les conditions prévues par les statuts,
peut obtenir le rachat de ses parts par la société
ou l'attribution du logement ;
- soit, vous et votre concubin votez la dissolution
de la SCI dans les conditions prévues
par les statuts et le logement est partagé
à moins d'un accord pour sa vente.
En cas de désaccord, vous devrez saisir
le tribunal qui peut prononcer la dissolution
; celui qui habite le logement pourra demander
au juge qu'il lui soit attribué en priorité.
* Votre notaire vous conseillera peut-être
de procéder à une acquisition
ou à un démembrement croisé:
Chacun d'entre vous achète la nue-propriété
d'une moitié indivise des titres et l'usufruit
de l'autre moitié.
Lors du décès du premier d'entre
vous, l'usufruit du défunt s'éteint
; le survivant se retrouve avec la moitié
en pleine propriété sans droit
de succession à payer et conserve l'autre
moitié en usufruit.
Les héritiers ne récupèrent
que la moitié en nue-propriété
du défunt ; le concubin survivant évite
ainsi le risque d'être évincé
du logement par les héritiers du défunt.
Au décès du second concubin ,
la pleine propriété de la moitié
des parts va aux héritiers du premier
défunt, l'autre moitié aux héritiers
du second défunt.
La décision de dissoudre la SCI est
prise dans les conditions prévues par
les statuts (à la majorité ou
l'unanimité).
S'agissant d'une SCI avec
deux concubins, chacun possède la moitié
des parts et l'usufruit de l'autre moitié
et peut s'opposer à la vente de l'immeuble.
* L'acquisition d'un logement en SCI ne bénéficie
pas de certains des avantages accordés
aux personnes physiques qui acquièrent
leur résidence principale:
Les associés de la SCI ne peuvent, ni
bénéficier d'un prêt à
0 %, ni des réductions d'impôts
pour intérêts d'emprunt ou travaux,
ni utiliser leur plan d'épargne logement
pour l'acquisition.
SEUL CELUI QUI FIGURE DANS L'ACTE DE VENTE
A UN DROIT SUR LE LOGEMENT:
Si un seul concubin est propriétaire
du logement ou s'il achète seul :
l'autre
n'est protégé par aucun statut.
Le logement peut être vendu sans son accord
; il est sans droit ni titre et peut, en cas
de désaccord ou au décès
du concubin propriétaire être expulsé.
Son concubin, propriétaire, peut toutefois
lui faire un contrat de location ; il a alors
les mêmes droits que tout locataire.
En cas de construction d'une maison sur un
terrain appartenant à l'un d'entre vous
: sauf convention contraire, la construction
devient "propriété" du propriétaire
du sol quand bien-même elle serait financée
intégralement par l'autre !
Avant d'engager
votre projet, vous aurez donc intérêt
à passer un contrat devant notaire pour
clarifier les choses et éviter que l'un
ne soit lésé.
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